Доля сделок с первичным жильем составляет не более 25-30% от общего объема городского рынка недвижимости. Несмотря на это, данный сегмент рынка отличается особым динамизмом, а конкурентная борьба за благосклонность дольщиков всегда в центре внимания общественности.

Субподрядчики не дремлют
Ни одна стройка не обходится без участия субподрядных организаций. Даже если их доля не так уж и велика в общем объеме работ, как правило, без них просто не обойтись. А все потому, что работы эти настолько узкоспециализированные, что крупному застройщику легче пригласить к сотрудничеству набивших руку профессионалов, чем создавать свое подразделение. Соответственно относительно небольшому объему работ бывает и вознаграждение. Если практикуется бартерная оплата, она может оказаться эквивалентной всего нескольким квартирам. Как правило, ввиду малочисленности штата самостоятельно продавать заработанные квартиры подобные фирмы не берутся. Гораздо чаще на помощь призываются или фирма-застройщик, или агентство недвижимости. В первом случае квартиры по ценам реализации мало отличаются от рассчитанных застройщиком, и их продажа может затянуться. Субподрядчикам же хочется получить деньги побыстрее. Поэтому неудивительно, что доверяя реализацию своей доли жилья риэлтерам и для создания режима наибольшего ценового благоприятствования субподрядчики при сбыте часто идут на снижение стоимости. По данным специалистов, разница может достигать 20%.

Богатый выбор - бедные покупатели
Информацией к размышлению нынешний потенциальный дольщик не обделен. Но как это часто бывает, чем богаче выбор, тем мучительнее сомнения. Действительно, существует великое множество факторов, может быть, не столь красноречивых, как стоимость покупки, но все же влияющих на принятие решения. Все они в конечном счете соизмеряются с ценой. При этом и цена - величина отнюдь не постоянная. Даже если абстрагироваться от постоянно растущей стоимости новых квартир (хотя это - задача не из легких), покупатель тем не менее сталкивается с ситуацией, когда в одном и том же доме равные квартиры могут стоить по- разному, и предлагаются они добрым десятком, а то и больше, фирм. Поэтому выбор предпочтительного варианта каждый раз приобретает загадочный эффект новизны: строительная компания-застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики, в конце концов - поставщики строительных материалов, техники и оборудования, без которых не построишь ни один дом, - достойные все лица. Прибавим к ним не менее уважаемых деловых партнеров, чей творческий вклад вознаграждается по принципу бартера (вместо живых денег - право на реализацию части квартир), а также риэлтеров, которым строители доверили продажу возводимого жилья: У всех своя правда, своя аргументация: А дольщику предстоит сделать свой один-единственный выбор - без права на ошибку.

Строители и риэлтеры
Уже довольно давно, то вспыхивая, то затихая, между строителями и риэлтерами продолжается дискуссия об оптимальных формах сотрудничества. Главный довод риэлтеров - их проверенные годами навыки в искусстве продавать. Формулируется тезис о разделении труда: строители должны строить, риэлтеры - продавать. Однако стройность теоретических рассуждений нарушается вполне естественным желанием строителей самим диктовать и цены, и условия дележа прибыли. Особенно явно это проявляется в случае с продажей наиболее ходовых, пользующихся повышенным спросом малогабаритных типовых квартир. Подобное новое жилье строители стремятся реализовывать сами - с помощью собственных отделов продаж. Правда, когда необходимо привлечь дольщиков к инвестициям нетиповых проектов, строители вспоминают о риэлтерах. Это же относится и к ситуациям, когда речь идет об элитном жилье, что, по сути, является косвенным признанием превосходства риэлтеров по части организации продаж. Понимание необходимости сотрудничества сторон приходит на почве строительства или реконструкции в историческом центре города. В этих случаях глубокое знание конъюнктуры вторичного рынка, окружающего объект строительства или реконструкции, и соответствующие рекомендации риэлтеров рынок ингового характера оказываются весьма желательными.

Корпоративные приемы
Некоторые застройщики, не желающие привлекать риэлтеров к продаже построенных квартир, но не имеющие развитых специализированных отделов продаж, готовы забыть о конкуренции, полагая, что объединение усилий с коллегами из других фирм может привести к положительному результату. Для подобных строительных фирм еще в 2000 году было создано Бюро Информации и Реализации Жилищных Активов и недвижимости (слагающееся в аббревиатуру БИРЖА* недвижимости). К услугам застройщиков, арендовавших места под одной крышей - общее информационное и техническое обеспечение. Собственные офисы застройщиков зачастую труднодоступны, в то время как расположение БИРЖА на Невском проспекте уже гарантировало большое число потенциальных клиентов. У покупателей квартир также появилась возможность получить консультации не только относительно параметров жилья, но и по страхованию, а также на месте уточнить юридические нюансы, ведь по соседству заседают специалисты соответствующих компаний.

Cвою искреннюю заинтересованность в качестве обслуживания клиентов риэлтеры склонны пропагандировать также из психологических аспектов. Логика проста - у них отсутствует стремление продать конкретную квартиру. Зато на первом месте - удовлетворение запросов конкретного клиента. Крупная риэлтерская фирма с развитым отделом новых квартир, имеющим договора с надежными застройщиками, зачастую способна предложить дольщику варианты во многих районах города. В то время как большинство строительных фирм (по-настоящему крупных на рынке можно сосчитать по пальцам) возводят одновременно лишь один-два дома. Естественно, все их предложения этим и ограничиваются. И, наконец, крупные риэлтерские компании, дорожащие своей репутацией, крайне разборчивы в выборе деловых партнеров среди строительных фирм. Некоторые специалисты даже утверждают, что подобные агентства выполняют некую социальную миссию по определению надежных и достойных застройщиков. Известно, что риэлтеры пытаются подстраховаться, используя, скажем и информацию от ЭСОНа (Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса). Установка на качественный сервис, готовность терпеливо и квалифицированно проконсультировать клиента, сопоставить параметры ликвидности объекта с ценой и способность дать взвешенную обоснованную рекомендацию - вот классические аргументы риэлтеров в свою пользу. Теория теорией, а практика все-таки вносит свои коррективы.

По мнению специалистов агентства Аркада, дольщики при обращении к риэлтерам могут получить ряд немаловажных преимуществ. Прежде всего, относительно цен: считается, что при продаже квартир по поручению субподрядчиков есть возможность предложить их по меньшей, нежели у застройщика, стоимости. Это происходит ввиду заинтересованности субподрядчиков быстрее превратить полученное по бартеру жилье в настоящие деньги. Правда, отмечается тенденция постепенного сокращения доли бартерного обмена в общем объеме взаиморасчетов сторон. Специалисты считают, что этому способствует стабилизация экономического положения в стране. И все-таки, это скорее робкая тенденция, чем повсеместная практика. Продажи бартерного жилья еще долго будут делегироваться отделам новых квартир агентств недвижимости и тем радовать петербуржцев.

Еще один довод - возможность клиента высказать свои претензии по качеству работ непосредственно строителям. Тезис строителей о снижении рисков для дольщиков в случае их отказа от услуг посредников весьма уязвим после событий вокруг краха Виадука или печальной эпопеи с РосГлавМатериалами. Так или иначе, независимо от того, к кому дольщик предпочтет обратиться, главный вопрос сводится к грамотному оформлению документации. Конечно, типовой договор долевого участия до сих пор трудно признать одой частному инвестору, хотя известно, что на его средства возводится до 95% нового жилья в Санкт-Петербурге. Вопросами обеспечения равноправия сторон озаботились даже законодатели. Но когда еще долгожданный закон О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья вступит в силу: А решать квартирный вопрос очень многим гражданам уже надо сейчас. Поэтому они вынуждены принимать реалии рынка такими, какие они есть.

Определенную часть потенциальных дольщиков, по признанию самих риэлтеров, сильно смущает тот факт, что квартиры в одном доме продают несколько фирм. Если развеять подобные сомнения и стереотипы не удается, единственный вариант - рекомендация обратиться к застройщику напрямую. Со своей стороны строители придерживаются мнения, что дольщик, обращаясь к ним, имеет возможность держать руку на пульсе последних событий. Скажем, у строителей аккумулируется самая оперативная и полная информация о выполнении компаниями-подрядчиками своих обязательств. Дело доходит до того, что иные крупные застройщики отказываются даже нести ответственность за договоры, заключенные дольщиком с субподрядными фирмами, ссылаясь на невозможность каких-либо гарантий. Другое дело, говорят они, если договор заключен напрямую. Тогда все необходимые документы перед глазами и ничто не мешает застройщику заниматься их оформлением от начала и до конца.

Андрей Мельников

Для большей безопасности сделок специалисты агентства Аркада рекомендуют своим клиентам следующее: дольщикам следует не стесняться и визировать у застройщика любые изменения в условиях сделки, так как в конечном счете заинтересованной стороной, но в то же время и арбитром на данный момент выступает застройщик. Особенно тщательно следует отслеживать ситуации, связанные с цессиями. Заключение договора цессии (переуступки прав требования) между покупателем квартиры в строящемся доме и субподрядчиком должен иметь, кроме подписей этих непосредственных партнеров по сделке, еще и подпись застройщика. Только в этом случае можно трактовать соглашение как легитимное, так как своей подписью застройщик подтверждает выполнение субподрядчиком своих обязательств. Кстати говоря, до того, как субподрядчик не выполнит своего объема работ и не получит от застройщика акт зачета взаимных требований и договор долевого участия, он не имеет юридического права на продажу своей доли квартир в стоящемся доме. Покупатель имеет право присутствовать при торжественной процедуре визирования договора у застройщика, с тем чтобы исключить риск подделки документа. Только после заключения договора покупатель становится равноправным участником долевого строительства. Для большей надежности специалисты советуют покупателям регистрировать договор цессии в ГБР. Однако на практике из-за боязни бюрократических нервотрепок и лишней траты времени этой возможностью пользуются единицы. В идеале светлого будущего, если равняться на цивилизованный запад, лучшим способом свести все риски к минимуму представляется поход за новой квартирой в обществе своего юриста. Однако воспользоваться этим нехитрым советом по карману лишь избранным и сильным мира сего. К тому же, от долгостроя или от краха строительной фирмы все равно придется просить защиты у государства. Хорошо, что статистика убедительно трактует эти редкие, в общем-то печальные, случаи как исключения из правил.

Ежегодная потребность в ремонте и восстановлении фасадов зданий, находящихся в Реестре недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, составляет 13, 8 млн. кв. м. В Петербурге более двух тысяч зданий состоят на учете Комитета государственного контроля использования и охраны памятников истории и культуры. Ремонт их фасадов выполняется по особым архитектурно-реставрационным заданиям.

На недавнем заседании городского правительства рассматривались вопросы о ходе реализации отраслевых программ Ремонт фасадов зданий, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и Реконструкция и модернизация лифтов.

Годы

Фасады

Сумма, млн. руб

Число единиц

Общая пл, тыс кв м

1988 -2000

540

1142,9

не более 50

2001

78+77*

148,7+ 127,4*

62

(запла

2002

нированно)

95

159

Исполнители всех ремонтных работ отбираются исключительно на конкурсной основе. Лидирующее положение среди подрядных организаций занимает компания Фасадремстрой, наиболее широко применяющая новые технологии и материалы марки SADOLIN. Водоотталкивающие свойства этой продукции достаточно высоки для того, чтобы противостоять разрушительному воздействию нашего климата.

94

На заседании правительства также обсуждалось состояние лифтового оборудования. В жилищном фонде нашего города эксплуатируется 26 610 пассажирских и грузопассажирских лифтов, а лифтовый парк - один из самых старых в России. 35% оборудования уже выработало свой ресурс и требует полной замены или модернизации. За 1998-2001 годы было отремонтировано 404 лифта, что составляет всего 30% от остановленных по предписаниям Госгортехнадзора.

Рассмотрев ход реализации программы, правительство приняло решение, начиная с 2003 года, предусматривать в планах-прогнозах ремонт фасадов зданий общей площадью не менее 0,2 млн. кв. м.

Samarabuild. autumn-2002. Второе здание для «мариинки». Травобреи на вашем участке. Город на крыше. Вчера, сегодня и завтра нпо керамика. Фэн-шуй в офисе. Российский завод на австрийский манер. Капас предотвратит и взрыв, и пожар. Молодой творец молодого века. Сенная площадь накануне реконструкции. Надежная защита от воды и льда. Фасады и лифты - на контроле у властей. Идеальное сочетание в краске.

Главная  Строительство 



0.0021