Ремонт - так ремонт! В окно посмотрим потом, а сейчас все наше внимание - на окно. Вот она перед нами, откровенно видавшая виды, нередко чуть ли не антикварная оконная рама. Можно, конечно, вызвать мастера по удалению старой краски, пропитать, зашпатлеватъ, покрасить раму, а к холодам - произвести все столь традиционные у нас процедуры по утеплению.

После нескольких лет эксплуатации уже можно с уверенностью сказать, что представленные на нашем рынке оконные системы - это результат самых серьезных исследований ученых и инженеров, продукт высочайших технологий, западных и отечественных. Лучшие из них действительно удовлетворяют запросы даже самых взыскательных потребителей. Такие окна надежны, энергоэкономичны, долговечны, просты в эксплуатации и прекрасно адаптированы к климату Северо-Запада России.

Для начала попробуем определиться с нашими требованиями к качеству окон. Оказывается, они изменений не претерпели: как минимум, это прочность, устойчивость к деформации, коррозии и низким температурам, герметичность, долговечность покрытия, тепло- и звукоизоляция. Кроме того, окно должно вписаться в архитектурный замысел всего дома, в дизайнерский проект собственно жилого помещения, подчеркивать и дополнять стилевое решение интерьера, соответствовать качеству декорирования.

СТЕКЛОПАКЕТ

Что же объединяет все типы современных оконных систем?

Среди представленных в продаже наиболее распространены 24-миллиметровые однокамерные стеклопакеты с толщиной стекол 4 мм. Однако при температуре от -15о С и ниже стекла со стороны комнаты начинают запотевать. Оптимальным для питерской погоды будет вариант двух- трехкамерного стеклопакета. Уличный шум при этом уменьшается на 30-40 дБ. От непогоды также защитит пакет с одной камерой, со специальным энергетическим К-стеклом. Серебряное, золотое или платиновое напыления на стекла внутри пакета при абсолютной прозрачности обеспечивают дополнительную теплоизоляцию. Тончайшая пленка из драгоценного металла препятствует проникновению внутрь квартиры ультрафиолетового излучения и, наоборот, отражает инфракрасное, тем самым оставляя тепло внутри жилья.

Это единая, цельная конструкция из двух или более стекол, параллельно соединенных на заданном расстоянии друг от друга специальным профилем - алюминиевой распорной рамкой, заполненной адсорбирующим порошком (техническим селикагелем или синтетическим гранулированным цеолитом). Такой наполнитель устраняет конденсат на стекле. По контуру выбранной формы листы стекла и распорная рамка скреплены незастывающим клеем, а по наружному периметру нанесен резиноподобный (вулканизированный) герметик. Полученные полости заполняются воздухом или - для лучшей шумозащиты - инертным газом, обычно криптоном. Стеклопаке-ты из двух полотен стекла называются однокамерными, из трех - двухкамерными и т.д. Сборка происходит на автоматизированной линии, что обеспечивает точность и надежность соединений.

ДЕРЕВЯННЫЕ ОКОННЫЕ РАМЫ

Теперь необходимо выбрать раму для окна. Фирмы-производители предлагают нам несколько вариантов.

Основными достижениями в области обработки древесины для рам являются сушка в спецкамерах и вакуумная пропитка веществами на масляной основе. После покрытия антисептиками и корабельным лаком дерево приобретает новые качества - становится монолитным, водоотталкивающим, износостойким.

Конечно же древесина и сегодня остается самым популярным экологически чистым материалом, который обеспечивает достаточно высокую степень теплоизоляции. А элитные деревянные рамы - это настоящий шедевр столярного икусства. Их либо заказывают в Финляндии или других скандинавских странах, либо производят наши фирмы по передовым западным технологиям, на зарубежном оборудовании, зачастую из импортной древесины, специально обработанной и подготовленной для многослойного склеивания.

ДЕРЕВОАЛЮМИНИЕВЫЕ РАМЫ

Обычно рамы делаются из долгорастущей северной сосны, а по желанию заказчика - из канадского дуба, европейского бука, красного дерева, лиственницы, палисандра, ореха, вишни. Популярны и окрашенные деревянные рамы, цвет которых, тона и полутона подбираются из гаммы высококачественных атмосферостойких красок.

Срок эксплуатации таких рам - до 30 лет, через 10 лет меняются только уплотнители.

В таких конструкциях также предусматривается установка двойного или тройного стеклопакета. Суть изготовления ДАБов (деревоалюминиевых блоков) в том, что алюминиевый профиль защищает внешнюю раму и усиливает весь блок в целом. Между деревянной и металлической рамами делается воздушная прослойка 55-85 мм, создавая максимальную тепло- и звукоизоляцию. Оптимально подбирается расположение уплотнителей из высококачественной резины. Деревянная внутренняя рама (как правило, из долгорастущей северной сосны) обеспечивает экологическую чистоту, низкую теплопроводность, комфорт и уют внутри помещения.

Производство этих окон в последнее время неуклонно растет. Неоспоримые преимущества, например, перед пластиковыми окнами: высокая прочность, легкость, морозоустойчивость, долговечность.

АЛЮМИНИЕВЫЕ РАМЫ

Алюминиевое окно может быть окрашено в самые различные цвета, а также имитировать другие металлы, например, бронзу.

Новейшим достижением инженерно-технических изысканий здесь является теплый алюминий. Окна из такого соединения прекрасно справляются с задачей сохранения тепла в вашем доме. Особенность конструкции в следующем: между двух алюминиевых пластин рамы помещен термостат, задерживающий холод, а со стороны комнаты пластины покрывает панель из теплого материала, которая усиливает теплоизоляционный эффект термостата.

РАМЫ ИЗ ПВХ. МЕТАЛЛОПЛАСТИКОВЫЕ ОКНА

Окна из теплого алюминия приблизительно в полтора раза дороже пластиковых. Зато срок их службы, как утверждают специалисты, - до 80 лет.

Основные принципы промышленного производства поливинилхлорида открыл в 1912 г. Фриц Клатте, а уже в 1938 г. пластмассы на основе ПВХ были поставлены на поток. С 60-х гг. компании стали широко использовать в строительстве ПВХ, который получали из каменной и поваренной соли (57%) и нефти (43%), для экструзии (непрерывного выдавливания) профилированных изделий. По некоторым данным, сейчас в мире каждое второе окно изготовлено из профиля ПВХ.

Окна с использованием профилей из поливинилхлорида (ПВХ) захватили бесспорное лидерство на нашем рынке. В основном это окна немецких производителей - фирм spanocal, Veka, Gealan, KBE, Rehau, Shuco, Aluplast, ARтек.

Некоторые конструктивные особенности металлопластиковых оконных систем мы рассмотрим более детально, сравнив профили ведущих фирм-производителей.

Да, популярность этих окон огромна. Следует перечислить несколько безусловных достоинств металлопластиковых профилей, характерных для всех изготовителей, как немецких, так и австрийских, датских, английских, бельгийских и пр. Итак, пластиковое окно не требует тщательного ухода, отвечает современным нормам экологичности, оно герметично, не подвержено коррозии, морозоустойчиво, снижает уличный шум на 30-40 дБ, может быть любой формы, различного цвета, имитировать дерево. Принцип построения профиля - наличие большого количества полостей, система стоков, смещение плоскостей. Максимальная жесткость конструкции металлопластиковых окон достигается тем, что многокамерный пластиковый профиль в середине армируется камерой из оцинкованной стали, незамкнутой или замкнутой. Для герметизации применяются эффективные и надежные уплотнители из искусственного каучука. За счет противовзломных элементов может быть достигнута высокая безопасность окон. И еще один немаловажный момент - такие окна имеют крайне низкую воспламеняемость. По желанию покупателя окна из пластика и металлопластика могут быть укомплектованы различной фурнитурой, оформлены стильными функциональными и декоративными деталями, жалюзи, противомоскитными сетками, поворотно-откидными механизмами, тонирующими пленками.

Это один из крупнейших в Европе разработчиков оконных конструкций из ПВХ, их производитель и поставщик. Профиль КВЕ производится в Берлине, на заводе, оборудованном экструдерами последнего поколения известной фирмы Баттенфедьд. Исходное сырье и компоненты профиля поставляются мировыми лидерами - концернами BASF-Emtec иКронас-Титан (дочерняя фирма концерна Байер). КВЕ - первая из иностранных фирм, прошедшая сертификационные исследования в лабораториях Госстроя России.

КВЕ, Германия

Лариса Полтавец

Комбинация всех элементов конструкции рассчитывается специалистами фирмы индивидуально для каждого случая. Так, например, герметизация может быть 3-контурной по притвору; для повышения тепло- и шумоизоляции используется четырехкамерный рамный и створчатый профиль, а пятикамерный предназначен для специфических российских климатических ситуаций. Фирмой запатентована система самовентиляции Климбокс КВЕ, позволяющая совершать воздухообмен без открывания створок и конструктивных изменений окна. Системы КВЕ универсальны и возможности комбинирования более чем разнообразны.

Приведение городской нормативной базы в соответствие с принятым Госдумой Земельным кодексом затягивается. Все это время действует вынужденный мораторий на устаревший порядок получения пятен. Строители томятся в ожидании, когда же можно будет приступить к новым проектам. Населению же гораздо интереснее судьба уже строящихся объектов и оплаченных квартир. Перипетии с жильем от Росглавматериалов заставляют задуматься о том, что и кто мешает строителям сдавать свои объекты качественно и в срок.

В последнее время первичный рынок жилья оказался в центре внимания как городской администрации, так и простых петербуржцев. Власти столкнулись с необходимостью срочно откорректировать порядок выделения земельных участков под строительство.

Принятия Госдумой Земельного кодекса строители ожидали затаив дыхание. Казалось, еще чуть-чуть - и наступят золотые времена. Напомним, что главные надежды были связаны с возвращением частной собственности на землю, что способствовало бы развитию ипотечного кредитования и улучшению инвестиционного климата.

Перед землей все равны

Придется заполнить образовавшийся вакуум некоторыми распоряжениями технического характера. Планируется внести изменения в распоряжение № 678-р от 1997 года, касающееся порядка получения объектов на инвестиционных условиях. Например, к работе комиссии должны быть привлечены представители Управления государственной вневедомственной экспертизы, на которых ляжет ответственность за внесение изменений в градостроительную документацию. Возможен вариант технического распоряжения о заключении договора аренды на изыскательские работы. Это позволит инвестору разрабатывать пятно до получения Акта о выборе земельного участка. Дело в том, что появление этого Акта в пакете Инвестиционно-тендерной документации еще только планируется. Он будет подписываться непосредственно на заседаниях ИТК, если застройщик получит разрешение на реализацию проекта. Председателю Комитета по строительству затем предстоит его утвердить специальным распоряжением. В заботах о совместимости городских законов с федеральными администрация не упустила из виду и необходимость корректировки цен, по которым город будет продавать земельные участки собственникам расположенной на них недвижимости.

На деле вышла заминочка. Чисто, так сказать, организационная. Внедрению в жизнь новых прогрессивных воззрений на землю пока препятствуют заметные нестыковки некоторых статей общегосударственного Земельного кодекса с соответствующим законотворческим наследием на местах. Необходимость увязки петербургских законов с федеральной нормативной базой почти на месяц заморозила работу ИТК по целевому выделению участков под застройку. На данный момент городские власти в целом одобрили изменения в регламенте этого процесса. И все-таки на окончательную доработку может уйти еще какое-то время.

Достоянием истории уже стали и наценочные коэффициенты 1,5 и 2, которые использовались при определении цен на землю в особо привлекательных городских ареалах. К ним традиционно относятся территории вдоль оживленных магистралей и вокруг станций метро. Приятным сюрпризом для граждан, приватизирующих участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), стала отмена доплат по прогрессивной шкале за излишки площади сверх лимитированных 12 соток. Курс на обеспечение равных условий для покупателей земли, закрепленный в федеральном Земельном кодексе, обернулся для некоторых и утратой уже ставших привычными льгот.

Уже вступило в силу распоряжение №1 191-ра Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге. Его необходимость также вызвана отклонениями существовавших расценок с рекомендованными в Земельном кодексе. Оказалось, что питерские цены сильно завышены. Пришлось вернуть их в русло Земельного кодекса, то есть в диапазон 5-30 ставок земельного налога. Вместо прежнего ценового коридора в 12-112 ставок стало 12-3 При этом существенной уценки удостоились земельные участки в историческом центре города, что позволяет специалистам прогнозировать всплеск активности со стороны многих частных компаний и банков.

Все как сговорились...

Среди потерпевших оказались приватизированные предприятия. Если раньше акционированные заводы, НИИ, универсамы и прочие подобные им структуры могли выкупать у государства занимаемые участки всего по 10 ставок земельного налога, невзирая на то, в какой ценовой зоне они числятся, то теперь их амбиции будут регулироваться общими для всех правилами и ценами. Обеспечение равных прав для частных компаний и приватизированных предприятий, по мнению специалистов агентства Аркада, должно положить конец предпосылкам для ценовой дискриминации и устранить соблазн спекулировать земельными участками.

Происходит это из-за принятого порядка в получении разрешительной документации. Сначала выходит распоряжение губернатора о разрешении застройки пятна в центре города, и лишь потом наступает очередь Научно-экспертного совета по охране культурного наследия. В случае его несогласия, строителям приходится серьезно перерабатывать концепцию проекта, что может привести к задержке строительства на долгие месяцы.

Какими бы умудренными и добропорядочными ни были строители и девелоперы, строить без сучка и задоринки им мешают вполне объективные причины. Сами строители часто любят кивать в сторону городской администрации в лице соответствующих комитетов. В частности, по вине КГИОП строительные компании нередко вынуждены задерживать начало реализации проектов.

Еще более непредсказуемы ситуации, когда на строительном пятне располагаются здания с арендованными площадями. На выполнение распоряжения губернатора о расторжении договоров аренды и освобождении территории под застройку уходят чуть ли не годы. Имеются даже прецеденты отмены распоряжения о строительстве.

Другой причиной часто называют проблемы, связанные с инженерной подготовкой территорий. Любой сбой финансирования из городского бюджета на эти цели негативно отражается на процессе строительства. Нарекания звучат и в адрес территориальных управлений. Как известно, на первичном рынке весьма распространена практика замены до 50% средств отчислений на инфраструктуру работами по благоустройству территорий, расселений и реконструкцию. Зачастую эти работы делаются еще до начала реализации основного проекта. Однако актов о выполнении от местной администрации приходится ждать порой по нескольку месяцев уже после завершения стройки. А их отсутствие означает невозможность закрытия договора с городом о выполнении инвестиционных условий. Отсюда - срывы официальных сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Смущает строителей также стоимость подключения объекта, которую запрашивает АО Ленэнерго. Иногда она соотносима с рыночной ценой участка под застройку. Обеспечить рентабельность строительства в этих условиях - задачка не из легких. Общественные слушания, внедренные относительно недавно с тем, чтобы учитывать мнения граждан о предстоящем строительстве, почти всегда заканчиваются для строителей на минорной ноте. В лучшем случае их обязывают внести серьезные изменения в проект, что удорожает строительство и оттягивает его начало.

И наконец, едва ли не самая больная тема для строителей - взаимоотношения с естественными монополистами. Узкими местами специалисты называют проблему подачи тепла на строительные объекты. Долго приходится дожидаться получения и согласования ТУ (технических условий). Формально дом построить можно, но без подключения его к инженерным сетям он остается в сомнительном статусе полуфабриката.

На Бога надейся, а сам не плошай

В худшем случае возможно и вовсе скандальное развитие сценария. Так или иначе, но городским властям, похоже, импонирует вариант, при котором борьбу со срывами сроков строительства компании начали бы с самих себя. На это указывают шаги соответствующих комитетов, направленные на ужесточение требований к застройщикам, затягивающим свои стройки века. Комитет по строительству уже вовсю разрабатывает систему штрафных санкций для нарушителей. Одновременно составляется база данных по городским долгостроям. Меры воздействия рублем планируется применять с нового года. Власти призывают строителей за оставшееся время наверстать упущенное и начать строить по-новому, то есть качественно и в срок, с 1 января. В противном случае администрация грозится решительно бороться с нерадивыми зодчими. Вплоть до расторжения инвестиционных договоров, изъятия объектов и даже до подачи судебных исков с целью взыскания ущерба за неиспользование земли в пользу города.

К самым распространенным и принципиальным ошибкам специалисты относят просчеты на самом раннем этапе - подготовке инвестиционного проекта. Если бы строители более ответственно подходили к выбору пятна застройки, адекватно оценивали перспективность намеченного к строительству типа жилья, четко представляли, на какой социальный слой населения оно рассчитано, срывов сроков сдачи объектов было бы значительно меньше. Ставшая хронической за несколько последних лет угроза затоваривания первичного рынка диктует компаниям необходимость проводить масштабные и комплексные рынок инговые исследования.

Так или иначе, но бытует мнение, что инвесторы, мягко говоря, не в полной мере освоили науку грамотного рынок ингового подхода к такому сложному процессу, как строительство. Это приводит к появлению плохо просчитанных проектов, реализация которых превращается в муку как для самих строителей, так и для частных инвесторов-дольщиков.

Финансирование строительства - вообще отдельная и, к сожалению, болезненная тема для первичного рынка жилья. По мнению специалистов агентства Аркада, сейчас наступили времена, когда риски резко возрастают, если фирма не располагает достаточным начальным капиталом. Времена, когда в надежде на повышенный спрос, компании пытались обойтись лишь привлеченными от дольщиков средствами, давно остались позади. Сейчас это расценивается не иначе как авантюра.

Приступать к строительству, не изучив ценовую конъюнктуру рынка, соответствие района строительства и параметров будущего жилья динамике соотношения спроса и предложения, значит, испытывать судьбу. Если даже проект каким-то чудом удастся довести до логического завершения, скорее всего его рентабельность рискует оказаться в лучшем случае близкой к нулю. В худшем - дело может обернуться значительными финансовыми потерями, грозящими привести к банкротству строительной фирмы.

Для того чтобы учесть и скоординировать во времени и пространстве массу факторов, необходимы опыт и научный подход. По мнению специалистов, залог успеха сейчас состоит в творческом, гибком подходе строителей к объединению древа жизни с сухой теорией. Порядок в документации - один из примеров. Многие фирмы на своем горьком опыте успели понять, чем чреваты юридически неурегулированные отношения, к примеру, заказчика и подрядчика (субподрядчика). Рано или поздно правовая аморфность договоренностей приводит к возникновению взаимных претензий. Возможны и двойные продажи квартир, незакрытые акты приема-сдачи работ и даже судебные тяжбы. Печальным же итогом неизменно становится затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что тормозит получение дольщиками права собственности на уже готовые квартиры.

Тем не менее еще бывают случаи, когда компания задумывается о проблеме привлечения инвестиций лишь после того, как уже получила разрешение на строительство. Ведь формально действующее законодательство не обязывает фирму раскрывать источники финансирования проекта. Достаточно представить b2b -план и банковские гарантии, не вдаваясь, так сказать, в интимные подробности. Однако и наличие средств само по себе не гарантирует строительной компании безоблачное претворение планов в жизнь. Необходимо еще рационально эффективно ими распорядиться. Оптимальное управление финансовыми потоками во время строительства, особенно в случае одновременного возведения нескольких объектов, которые находятся на разных стадиях готовности, для большинства компаний остается весьма трудной задачей. Это и понятно, если учесть, что перебои в финансировании возможны даже из-за неочевидной ошибки в формировании объекта.

Андрей Мельников

Незнакомый знакомый кирпич. Фурнитура для современных окон. Театр буфф готовится к реконструкции. Строительный бум в черноземье. Ладожскому вокзалу быть!. Фурнитура для современных окон. Готовимся к строительному сезону. Судостроители получают знаковый.

Главная  Строительство 



0.0016