|
|
|
Строительство Без волшебных пузырьков Штукатурные составы! Тепло и ярко! Петербургский стиль Кровельная медь. За новинками! Специальный материал Считать воду! Ветонит Ладожская вода Тепло вашему дому День кленового листа Вмс кровельная медь Строительные материалы Крыша над головой Пергамин от петровича Контроль без разрушений Альфапол Мебель Кабинет руководителя Эргономичная мебель Интерьер кабинета Место для сидения Домашняя экология Прихожие Железная дверь Кожанеая мебель Офисные тумбочки Рабочие столы Стеллажи Выбор дивана Типы офисов Президент-комплекты Эргономика |
Главная Строительство Арендаторы и собственники – «давайте жить дружно!» 
Теперь квартиры, приобретаемые для инвестиционных целей – для последующей перепродажи по более высокой цене, будут облагаться 50-ти процентным налогом и повышенной квартплатой.
Как сообщил министр регионального развития Владимир Яковлев, до 30% квартир в крупных городах России покупается не для проживания, а для того, чтобы пустить в оборот. С этим высокопоставленный чиновник готов бороться не на жизнь, а на смерть.
То, что квартиры скупаются с целью перепродажи, ни для кого не секрет. В столице, например, этот b2b существует уже много лет и приносит его владельцам очень неплохой доход. Доходность вложений в недвижимость в 7,5 раза превышала доходность банковских вкладов. Очевидно, что игра на повышение цены квадратного метра подпитывают покупатели так называемых инвестиционных квартир. Кстати, инфляция, на которую обычно списывают рост цен на жилье, влияет на удорожание в последнюю очередь.
Двойная плата за услуги ЖКХ для квартир, в которых никто не прописан, действует уже давно. Правда, оборотистые граждане научились обходить это ограничение, прописывая на личные квадратные метры родственников – тем более, что после принятия нового Жилищного кодекса прописка не является фактом владения квартиры.
Владимир Яковлев не первый чиновник, который стоит за непримиримую борьбу с этим видом b2b а (кстати, вполне законным по форме). Росстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разрабатывают комплекс мер, направленных против спекуляции жильем или, вернее сказать, против частных инвесторов, вкладывающих деньги в квартиры с целью их последующей перепродажи.
После принятия Думой, так называемого, жилищного пакета, порядок взимания налогов со сделок по продаже недвижимости изменился: сократился срок владения недвижимостью, после которого налоговые последствия не наступают. Если раньше продавец квартиры (дома), которая находилась в его собственности не менее пяти лет, не платил налог с полученной суммы, то теперь срок составляет три года. Если же проданная квартира была во владении менее трех лет, то полученная сумма, за вычетом 1 млн. руб., облагается 13-процентным подоходным налогом.
Чиновники этих ведомств предложили использовать меры налогового регулирования. Мы считаем целесообразным отсечь от рынка спекулятивный спрос, – разъяснил начальник федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. – Такой опыт есть в других странах, в том числе, в США. Там при перепродаже квартиры на полученный доход начисляются высокие налоги, которые резко снижают выгоду от инвестирования средств в жилье. Этот опыт можно применить и у нас. В нашей стране сегодня действуют налоговые последствия при перепродаже, но они настолько ничтожны, что люди продолжают заниматься спекуляцией.
Схема нового налогообложения при перепродаже недвижимости еще недоработана, однако предположительно будет предложен некий нисходящий режим налогообложения. Например, если квартира продается через год после покупки, налог может быть установлен в размере 50% от ее продажной стоимости. Если через два – 40%, через три – 30% и так далее. Только после пяти-шести лет владения квартирой налог на ее продажу может составить 13%. При этом планируется убрать миллионный вычет, чтобы продавец платил налог исходя из полной стоимости продаваемой квартиры.
Тем не менее, спекулянтов иногда наказывает жизнь. Так, кризис обманутых вкладчиков больно ударил по их b2b у. Правительство Московской области отказалось достраивать жилье тем, кто на начальном этапе строительства вложил средства в покупку сразу нескольких квартир (в Подмосковье). Аргумент прост: они рассматриваются властями уже как участники собственного b2b а, приобретавшие квартиры для их дальнейшей перепродажи с целью заработать. По этой причине им помощь оказываться не будет.
Риэлторы и застройщики, понятно, эти инициативы не поддерживают, ссылаясь на то, что использование административных мер только подтолкнет рост цен на жилье. Однако нельзя не признать, что такие изменения способны уменьшить число спекулянтов и замедлить рост цен на недвижимость хотя бы в краткосрочной перспективе. А если к этому прибавить и увеличение числа предложений на рынке (за счет строительства нового жилья), то пресловутого перегрева рынка не произойдет. К сожалению, строительное лобби сильно и такие невыгодные для застройщиков поправки могут обсуждаться еще не один год.
Конфликты арендаторов и собственников коммерческой недвижимости – достаточно распространенное явление. Грамотно составленный договор аренды поможет избежать сложной ситуации или достойно выйти из нее.
Выселение арендаторов может быть связано с различными причинами. Зачастую условия, на которых арендатор занимает помещение, не соответствуют рыночным. Возможны особые условия для арендатора, который за свой счет занимался, например, прокладкой инженерных сетей или делал ремонт. Директор департамента офисной недвижимости компании Бекар-консалтинг Алексей Чижов сообщил, что он никогда не слышал и не знает примеров выселения всех арендаторов b2b -центра (БЦ). При этом примеров, когда выселяли из офисного центра отдельных арендаторов, масса.
Чаще всего собственник выбирает штрафные санкции и находит нового арендатора, если старый отказывается платить по новой ставке. В БЦ низкого класса могут быть и другие причины досрочного расторжения договора аренды. Например, арендатор офисного центра класса С может нарушать существенные условия договора – портить имущество БЦ, нарушать режим доступа в центр. В офисном центре высокого класса, как правило, такие нарушения не встречаются. Еще одна причина, по которой арендатору закрывается доступ в БЦ – неуплата арендной платы. Такое нарушение чаще встречается в офисных центрах низшего класса.
Как правило, собственник БЦ или управляющая компания (УК) не хотят скандалов и предлагает арендатору по-хорошему перейти на новые ставки. В ряде случаев переход на рыночные ставки связан со сменой собственника. Новый собственник не заинтересован менять арендаторов и предлагает им работать на рыночных условиях. Кстати, собственник или УК также стоят перед выбором – найти нового арендатора, который будет платить по рыночной ставке и заплатить штрафные санкции за расторжение договора аренды или дождаться окончания срока действия договора.
Специального механизма выселения, по мнению Алексея Чижова, нет. Это скорее обычные меры, прописанные в договоре аренды. Арендодатель вправе прекратить доступ арендатора в офис. Если подобной ситуации можно избежать, грамотный управляющий и собственник именно так и поступят. Все действия по прекращению доступа арендатора в помещение собственник или УК вправе осуществлять согласно договору и Гражданскому кодексу РФ. В редких случаях собственник или УК вправе вывезти имущество арендатора-нарушителя за пределы БЦ на склад временного хранения.
Основным гарантом защиты прав арендаторов выступает договор, утверждает управляющий БЦ Московский, 212 Григорий Широченко. Он заключается между участниками сделки на определенный срок и предварительно тщательно выверяется обеими сторонами, поэтому беспричинного выселения арендатора в практике рынка быть не может. Одностороннее расторжение договора, как правило, происходит только в том случае, если арендатор нарушает свои обязательства по договору.
Эксперты советуют арендаторам защищать себя до заключения договора аренды: включить в него все пункты, позволяющие защитить свои права. Если вопросы выселения не отражены в договоре аренды, арендатору будет сложно отстаивать свои права. В договоре нужно предусмотреть максимальное число нестандартных случаев и оговорить штрафные санкции.
Это может быть неуплата, ухудшение объекта аренды и ряд других нарушений. Арендатор получает предписание устранить нарушение в течение 10 дней. И только в случае, если он не выполняет и это требование, начинают приниматься меры по выселению. Такие случаи крайне редки, поскольку в основном все участники сделки – серьезные фирмы, заинтересованные в цивилизованном ведении b2b а.
|
